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近期，对于现房销售话题再次成为业界和媒体选藏的焦点。一是源于某外媒一则“中国正计划寰宇扩张现房销售”的“小作文”；二是源于5月7日金融监管总局对于“近期将加速出台与房地产发展新模式相适配的系列融资轨制”的表述；三是河南信阳出台文献，要求“新出让地皮斥地的商品房一律现房销售”。
现房销售行为房地产发展新模式的病笃一环，其试点责任早已在鞭策历程中。据机构统计，当今寰宇至少已有30个省市发布鞭策现房销售试点的联系文献，18个城市推出实践性缓助举措。从市集情况看，现房销售在商品住宅销售中的占比从2020年的12.7%高潮到2024年的30.8%，5年提高18.1个百分点，鞭策速率可见一斑。然则从当今房地产市集场面看，全面扩充现房销售时机并不纯熟。
领先，全面鞭策现房销售会给企业端变成更大的计议压力。年报数据透露，2024年上市房企合座销售毛利率仅为14.6%，销售净利率为-8.31%，行业合座干涉老本答谢率（ROIC）仅为0.2233%，均创下历史最低水平。2024年行业合座钞票欠债率为75.4%，虽较2023年略有着落，但仍处于较高水平。从上述目的不错看出，当今房地产行业靠近盈利智商着落、成本用度提高、流动性压力大的情景。现房销售意味着神志斥地周期从2年延伸至3~5年，房企老本答谢率将进一步约束，现款流压力进一步加重。在清寒联系缓助战略情况下，过快扩充现房销售，有可能导致房企现款流缺少，若激发房企信用危急，不利于稳当房地产市集踏实态势。
其次，现房销售对地皮市集也会产生一定影响。现房销售模式下，地皮出让门槛举高，房企拿地的难度和不笃定性增多，进而影响到地皮市集复苏。以海南为例，2020年全面扩充现房销售后，地皮成交面积暴减54%。杭州2021年推出的10宗现房销售地块中，9宗因房企资金压力流拍，最终战略被动遗弃。当今地皮市集刚刚有所回暖，牛金所要是全面扩充现房销售，无疑将极大影响到地皮市集的复苏节拍。
现房销售行为一项波及金融、地皮、行业生态的系统工程，全面扩充不可操之过急，更不可搞“一刀切”。当今仍需以场所试点为基础，进一步完善联系配套战略，顺水推舟冉冉鞭策。衔尾各地试点解释，联系配套战略约莫包括以下几个方面。
一是金融缓助战略。5月7日金融监管总局暗示，“近期将加速出台与房地产发展模式相适配的系列融资轨制”，业界臆测缓助现房销售或是其中一项病笃内容。举例，可通过进一步扩张REITs（不动产投资信赖基金）、战略性贷款等器用，延伸斥地贷期限至现房销售阶段，缓解房企资金压力；荧惑遥远老本参与现房神志，构建多元化融资体系；允许斥地商分期交纳地皮出让金、带有缱绻决议供地，约束房企前期资金门槛，对现房神志地皮出让金交纳期限给予弹性调度。
二是税收财政战略缓助。税收优惠方面，推迟预缴税金至销售率90%节点，镌汰升值税留抵退税周期。对实施现房销售房企减免部分地皮升值税或所得税。购房激励方面，包括对购买新建商品住房现房的给予购房补贴、契税补贴或利率优惠。
三是实施各异化区域战略。在库存高企的三四线城市优先扩充现房销售，以此戒指新增供应。在市集压力之下，这些城市期房神志如故乏东谈主问津，现房销售亦然趁势而为。热门城市则可凭证库存情景冉冉鞭策，凭证具体神志实施各异化战略，幸免短期供应断层加重供需矛盾。对于已实施现房销售的城市，也需斥地2~3年缓冲期，并选拔“新老划断”时势，允许已拿地神志按原预售端正扩张。对于选拔预售的神志，加强预售资金监管是最要道一环。
著作着手：中国房地产报，原文标题：《现房销售需顺水推舟》。
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