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（原标题：亚洲第一！上市公募REITs达到68只 范畴为何“长不大”？）

限制6月27日收盘，沪深两市上市的REITs达到68只，数目上位居亚洲第一。这是自2021年试点开闸于今，中国公募REITs在四年时期里常态化刊行取得的效果。但也要看到，公募REITs中传统基建名堂占比时局较为显豁，其范畴多数不大，难以承载大体量资金成就需求。

券商中国记者多方深入采访获悉，“数目不少、范畴不大”时局背后，公募REITs靠近着优质钞票供给不足与落地效率偏低的“双重制约”，以及税收政策恶浊、估值与订价机制不老到等伴生问题。受访东谈主士参考老到阛阓教化，从“从上至下”视角淡薄系列翻新建议，涵盖立法、税收政策、阛阓往还、长线资金等方面。

传统基建名堂占比过大

确认Wind统计，限制6月27日在沪深往还所上市的REITs数目达到68只，不仅跳动在新加坡往还所（35只）上市的REITs数目，还比东京往还所的58只REITs多出10只，跃居全亚洲第一。要是加上在审核产物的数目，中国公募REITs的总额量，达到了88只，一共来自26家基金惩办东谈主。

从时期上看，这是公募REITs四年来加速扩容的扫尾。确认Wind统计，在2021年9只产物报告后，2022年至2024年三个齐全年度里公募REITs的报告数目逐年上升，鉴别为17只、20只、28只。限制6月27日，2025年以来报告的公募REITs数目，为14只。

创金合信基金对券商中国记者分析称，公募REITs数目扩容背后呈现出三大特质：一是钞票类型多元化，已上市的产物钞票类型已涵盖产业园、仓储物流、保险性租借住房、生态环保、能源发电、交通基础设施、破钞基础设施等。二是阛阓生态迟缓完善。三是分成机制上风显豁。2021年以来，公募REITs分成金额逐年增长，忖度接近220亿元。其中沪市REITs四年累计向投资者分成151亿元，其中2024年分成59亿元，以年末市值诡计的分成率达到5.7%。

但在现时情况下，公募REITs中传统基建名堂比重过大。业内期盼在数目增多的同期，这一近况能有所变化。天投合顾基金评价中心（下称“天投合顾”）向券商中国记者提供的数据深入，限制当今公募REITs基础设施类名堂占比跳动70%，呈现出基础设施为主、多类新式钞票（如清洁能源，保险房等）迟缓发展情况。

吉祥基金向券商中国记者默示，限制当今公募REITs中的基建类占比超80%，实质是“政策导向与风险均衡”的弃取。基建钞票现款流相识，合乎试点阶段风险可控的需求，且能通过证券化周转场所政府和国企的存量钞票，化解债务压力并撬动新投资。此外，政策优先支抓国度计谋领域，基建REITs更能平直工作于实体经济。

“限制当今，公募REITs的底层钞票已扩张至数据中心等数字钞票，多个旅游景区动作底层钞票的文旅基础设施公募REITs，也正在筹备中。”招商基金基础设施投资惩办总部资深专科副总监万亿对券商中国记者默示，多元化的底层钞票不祥诽谤钞票相干性，提高组合风险散布效应，诱惑弥远资金入场，也有助于酿成“投资—缔造—周转—再投资”闭环，跟着REITs常态化刊行和多档次阛阓缔造的激动，往日REITs钞票类型将更为丰富。

范畴偏小，难以承载大资金成就需求

数目和钞票类别诚然紧迫，但一个高质料可抓续发展的公募REITs阛阓，需要由范畴、流动性等其他主意共同组成。从当今情况来看，这些主意的发展相对滞后。

以范畴为例，博时基金REITs业务营运总监刘玄对券商中国记者默示，近期公募REITs阛阓范畴破裂2000亿元，但与阛阓的“万亿”预期有较大差距。产物数目是基础，反应阛阓扩容速率，但并非中枢质料主意，范畴、换手率等更能反应阛阓活力。“产物数目过快增长，可能导致钞票质料下跌，也会增多投资东谈主的投资资本和门槛。在老到的公募REITs阛阓里，单只标杆性公募REIT的惩办范畴和钞票包质料，更受投资东谈主温顺。”

天投合顾称，公募REITs现时范畴，在公募基金约33万亿元的总范畴中占相比低。数目主意标明公募REITs具有活力，范畴能否跟进发展，仍需要多方奋勉。创金合信基金默示，公募REITs当今2000亿元上新的范畴，尚难以承载大体量资金成就需求，阛阓范畴的扩大需要更多优质钞票的注入和阛阓机制的完善。

深圳一家头部公募REITs东谈主士对券商中国记者说谈，他近期不雅察到国内REITs阛阓合座流动性水平，并未因阛阓上升而出现趋势性回升，单券成交额和换手率均呈现下行趋势，日内往还也闲居因短缺流动性而出现一些价钱失真情况。北京一家券商固收自营投资东谈主士对券商中国记者默示，他惩办的自营资金会有一定比例成就公募REITs，这类钞票近两年发达可以。但由于公募REITs合座范畴过小，在成就比例握住下，难以对组合收益起到权贵孝敬。

基于多阛阓横向对比，吉祥基金具体说谈，好意思国REITs阛阓虽惟有200来只上市产物，但总市值却超1.5万亿好意思元，稳居专家REITs阛阓首位。瑞念念不动产金融筹画院院长朱元伟对券商中国记者默示，日本和新加坡往还所的REITs惟有几十只，但腰部以上REITs的范畴相等大，流动性也会权贵高于平均水平。在这些阛阓里，钞票质料、范畴和运营惩办水对等方面有上风的REITs，会发展壮大且持续并购外部名堂，壮大后被纳入更多指数又会诱惑更多资金，从而酿成良性轮回。没发展后劲的REITs，由于无法得回投资者抓续温顺，闲居流动性短缺，正规平台股价处于折让状况。

北京一家中型公募REITs东谈主士对券商中国记者默示，“数目不少、范畴不大”近况，反应的是供需抵挡衡问题，单个REIT成交量较小，大体量资金难以收支。超过部分REITs在刊行时选拔高计谋配售比例，导致畅达市值占总市值比例较低，进一步加重流动性问题。现时，公募REITs的主要参与者是原始职权东谈主和机构投资者，长线资金（如社保基金、企业年金、个东谈主待业金等）的参与比例有待提高。

“双重制约”是原因所在

实验上，不同主意间的发展各异仅是名义时局。这些时局背后的机制问题，才是影响公募REITs发展的根柢原因。

合座而言，吉祥基金以为，中国公募REITs发展的中枢矛盾，在于优质钞票的供给不足与落地效率偏低的“双重制约”。在现行税收政策下，钞票重组阶段的地皮升值税、契税等纳税问题导致刊行资本较高，原始职权东谈主（尤其是国企）刊行意愿不足，国企因融资渠谈多元且资本较低，更倾向保留优质钞票而非证券化退出。

“此外名堂落地效率低下，审批经过波及多部门，从名堂报告到上市平均耗时数年，主要卡点在补办手续方面，会导致部分名堂半途流失。阛阓流动性不足、投资者结构单一（机构占比超70%），导致阛阓范畴难以破裂万亿级需求。扩募进展不足预期，也限制了范畴增长。”吉祥基金称。

具体地，中原基金基础设施与不动产业务部门运筹帷幄认真东谈主（下称“中原基金REITs东谈主士”）对券商中国记者默示，国内公募REITs首发和扩募刊行范例较为复杂，刊行周期不时履历1-2年时期，原始职权东谈主刊行回收资金的使用也存在限制，面对长刊行周期及刊行资本时，可能会有畏难心境。刘玄默示，公募REITs发展存在底层钞票供应不足、刊行及扩募审核周期较长、税收政策恶浊、估值与订价机制不老到等问题。主要原因包括原始职权东谈主需以丧失钞票戒指权来竣事当期利润，且重组阶段税务资本较高；要是保留戒指权，对高评级企业来说刊行REITs的性价比不高，相较于传统典质贷款、ABS并无时期和资本上风。

“REITs的刊行有多个参与方，相互间是相互勾稽的，饱读动钞票方的刊行积极性，是现时需要温顺的问题。”朱元伟默示，要是刊行难度高会导致REITs无法与企业短期的发展需求挂钩；要是估值不睬想或受到央国企窥伺的多少制约，企业出于利益考量可能以中等品性的钞票刊行，对优质中枢钞票则有惜售心态；要是回收资金的比例和用途、欠债杠杆等要求严格而况与企业计谋不匹配，或者税费相干的摩擦损耗偏高，则会减弱企业的刊行积极性。

从立法和经过优化等方面寻求破裂口

针对上述问题，阛阓东谈主士参考老到阛阓教化，基于“从上至下”视角淡薄系列翻新建议。

刘玄以为，从国际教化来看，支抓REITs阛阓发展的中枢计制，包括较短的扩募周期、中性税收原则、支抓跨境钞票整合、较高的杠杆弹性、政府素养基金的参与以及REITs间的相互投资机制等。吉祥基金默示，从专家教化来看，有用深广的公募REITs阛阓需具备四大条目：一是法律地位明确，用专项立法来确立REITs的零丁性和停业进军效能；二是税收中性联想，通过穿透式税收优惠诽谤设立、运营智商的叠加纳税，擢升投资者收益；三是钞票多元化与流动性复旧，底层钞票需隐秘生意地产、新基建等高成长领域，并通过作念市商、纳入主流指数增强往还活跃度；四是扩募机制生动，通过常态化扩募酿成复旧阛阓范畴抓续扩容。

基于上述教化参考，业内东谈主士率先淡薄的是立法和审核经过优化建议。吉祥基金默示，往日需加速出台REITs惩办条例、优化税收政策、简化审批经过，推动扩募常态化，建立阛阓化订价机制，以破裂范畴瓶颈；建议明确受命重组阶段地皮升值税、契税，将REITs刊行纳入央企窥伺主意，引发开释优质基建钞票的能源。

刘玄默示，税收方面，需明确优惠政策和激励，如明确重组阶段的税收递延政策、存续时间升值税或所得税的减免政策等。中信建投基金基础设施及不动产投资部联席行政认真东谈主、国度电投REIT基金司理孙营对券商中国记者默示，建议建立跨部门邻接审批平台，实行重心名堂绿色通谈，刊行REITs指数基金，丰富往还用具；建议参照上市公司定向增发机制，通过简化材料报告、压缩本事智商、明确时限要求，擢升扩募审核效率，提高刊行东谈主刊行意愿。

其次是阛阓往还和扩募效率。中原基金REITs东谈主士默示，往日需深化“首发+扩募”双轮运转阵势，推动更多产物通过抓续扩募将优质钞票注入REITs平台，作念大单只产物范畴。刘玄以为，在简化扩募经过方面建议探索“储架刊行”机制，一次报告、分次刊行，推动运用部门提供钞票合规材料的法度化经过，诽谤扩募周期，迟缓绽放已上市REITs外部并购钞票的投资渠谈。万亿建议，可尝试混装钞票来提高单只REIT的钞票多元性，还可通过作念市商轨制等要领提高二级阛阓往还活跃度，增强阛阓诱惑力。暂不合乎条目的钞票可通过Pre-REITs、抓有型不动产ABS等阵势刊行，为REITs阛阓进一步扩大范畴作念好储备和邻接。

终末是引入更为多元的投资者和长线资金。中原基金REITs东谈主士以为，现阶段公募 REITs投资者以机构投资者为主，券商自营与险资占据较大份额，需进一步丰富投资者结构，包括引入年金、待业金等弥远资金，引入外资、REITs指数基金等，进一步提高阛阓活跃度。天投合顾以为，引入更多计谋投资者如待业金等，同期可予以一定税率等优惠力度，进一步增强阛阓认同度，也与国际“创新钞票类别+弥远资金入市”的发展教化相符。

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